UVOD
Veliki dio etažnog vlasništva, kako u cijeloj Hrvatskoj tako i u Zagrebu, još je uvijek neupisan u zemljišnoj knjizi, odnosno još uvijek je veliki broj neetažiranih zgrada.
Jedan od razloga je što vlasnici posebnih dijelova koji su upisani u knjigu položenih ugovora, u pravilu nemaju nikakvog interesa pokretati postupak etažiranja zgrade jer temeljem postojećeg upisa stan mogu prodavati, nasljeđivati, zalagati, odnosno provoditi sve radnje vezane za pravni promet nekretnina.
DESETA NOVELA ZAKONA O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA (NN 153/09)
Upravo je takvo stanje jedan od razloga zašto je zakonodavac donio najnoviju novelu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br.153/09) kojom se određuje nova dužnost upravitelja zgrade. Tako je temeljem navedene novele upravitelj zgrade dužan pokrenuti postupak upisa neupisane zgrade i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige (za sve zgrade kojima upravlja), a koje su izgrađene do 1.siječnja 1997.g.
Taj postupak je upravitelj dužan pokrenuti do 31.prosinca 2015.g.
Novom obvezom upravitelj u ime i za račun vlasnika, u skladu s postojećim propisima, doprinosi sređivanju zemljišnih knjiga, a time i ukupnom gospodarskom razvitku te svakom suvlasniku olakšava raspolaganje nekretninom.
PRAVILNIK O POVEZIVANJU ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA I UPISU VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE (NN 121/2013)
Novim Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN br. 121/2013) koji je stupio na snagu u rujnu 2013. g. uređuje se i detaljnije propisuje postupak povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige.
POKRETANJE POSTUPKA POVEZIVANJA
Pravilnikom je određeno koje se radnje mogu smatrati predmetom postupka povezivanja, a to je:
-
upis katastarske čestice
-
upis promjene izgrađenosti
-
upis posebnih dijelova
-
upis prava vlasništva na posebnim dijelovima
Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama.
Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.
Postupak povezivanja dužan je pokrenuti i prinudni upravitelj ukoliko za zgradu nije postavljen upravitelj
Postupci pokrenuti pred nadležnim tijelima državne uprave u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama smatraju se prethodnim radnjama postupka povezivanja.
Prethodne radnje u postupku povezivanja:
-
prikupljanje potrebne dokumentacije iz ureda za katastar, zemljišne knjige, gradskih ureda i dr.
-
izrada i potvrđivanje geodetskog elaborata u slučaju da je katastarska čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi
-
prikupljanje vlasničke dokumentacije za vlasnike koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora ili zemljišnu knjigu
-
podnošenje prijedloga za provedbu zemljišnoknjižnom sudu.
Pravilnikom je izričito propisano da za upis vlasništva posebnog dijela koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora nije potrebna pisana suglasnost svih (100%) suvlasnika, niti izrada elaborata etažiranja, odnosno potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina, čime su uklonjene najveće prepreke u dosadašnjem postupku etažiranja zgrada.
RASPRAVA PRED ZEMLJIŠNOKNJIŽNIM SUDOM
Pravilnikom je određeno da zemljišnoknjižni sud provodi raspravu u najkraćem mogućem roku od dana podnošenja prijedloga.
Na raspravu u postupku povezivanja pozivaju se osobe koje su podnijele prijedlog, upravitelj zgrade i osobe koje nisu upisane kao vlasnici posebnih dijelova u zemljišnoj knjizi odnosno knjizi položenih ugovora.
RJEŠENJE ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG SUDA
Zemljišnoknjižni sud određuje upis katastarske čestice, zgrade i svih posebnih dijelova u zgradi, kao i vlasništvo na posebnim dijelovima, te zatvaranje poduložaka u knjizi položenih ugovora.
Ukoliko pojedini vlasnici nisu bili upisanu u knjigu položenih ugovora odnosno zemljišnu knjigu, a u postupku povezivanja nisu dostavili vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva.
Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu upisat će vlasništvo Republike Hrvatske.
DOSTAVA RJEŠENJA ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG SUDA
Rješenje doneseno na raspravi dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova, a ujedno će se objaviti i na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak.
TROŠKOVI POSTUPKA
Troškove vezane za postupak povezivanja snose svi suvlasnici, a naplaćuju se iz sredstava pričuve zgrade.
